Acquisition pas à pas

J'ESTIME LE BUDGET GLOBAL DE MON ACHAT IMMOBILIER

• Je calcule les frais de notaire

  A la signature de l'acte de vente, le notaire vous demande le dépôt d'une provision. Pour un logement neuf, les frais de notaire sont réduits. Ils représentent environ 2,2 % du prix du logement. Les frais de notaire sont répartis en 3 postes :

  • la rémunération du notaire et de ses collaborateurs : ces honoraires, fixés par décret, sont les mêmes pour tous les notaires mais dépendent de la taille du programme dans lequel vous achetez,

  • les droits et taxes que le notaire se charge de collecter,

  • les frais et débours, c'est-à-dire l'ensemble des frais engagés par le notaire pour constituer votre dossier.

  Quelques mois après la signature de votre acte, le notaire vous fait parvenir les justificatifs des frais engagés. Il vous rembourse si le solde est à votre avantage, ou vous demande de payer la différence si les dépenses avaient été sous-évaluées.

• J'évalue les frais liés à mon emprunt

  Il s'agit des garanties et assurances souscrites quand vous contractez un prêt immobilier, à savoir :

  • la garantie de votre prêt : vous avez le choix entre l'hypothèque ou la caution, généralement accordée par une société spécialisée ou une mutuelle,

  • l'assurance décès-invalidité : elle est obligatoire,

  • l'assurance perte d'emploi : elle est facultative.

  Comparez les tarifs de différentes assurances, comme vous le faites pour les taux d'intérêts de votre prêt immobilier.

• Quels autres frais ?

  Entre le moment où vous signez l'acte d'achat chez le notaire et celui où nous vous remettons les clés de votre nouveau logement, vous aurez à payer :

  • des intérêts intercalaires : vous réglez le prix de votre logement en plusieurs étapes (achèvement des fondations etc.). Après déblocage de votre apport, votre banque verse une partie du montant emprunté mais vous ne commencez à rembourser ce capital que lorsque le prix total est réglé, à la livraison du logement. Avant cela, vous ne payez que des intérêts dits « intercalaires » et l'assurance de votre prêt,

  • le loyer de votre ancien logement, si vous devez continuer à l'acquitter durant cette période,

  • le coût du déménagement lui-même, si vous louez un véhicule ou si avez recours à un déménageur.

L'ACHAT DE MON LOGEMENT PAS A PAS

• Je signe le contrat de réservation

  Si vous achetez sur plan, vous achetez sous le régime juridique de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). La réservation bloque le lot ainsi que son prix. Votre dossier de réservation comprend :

  • les conditions générales du contrat définissant vos obligations et les nôtres,

  • les conditions particulières qui précisent les caractéristiques de votre logement,

  • les plans de votre logement,

  • la notice descriptive précisant l'ensemble des prestations de votre logement.

  Le contrat de réservation vous est ensuite envoyé par courrier recommandé. Vous disposez alors de 10 jours pour vous rétracter.

• Je demande un prêt à une banque ou à un courtier

  Nous vous proposons, si vous le souhaitez, de réaliser avec vous des simulations budgétaires pour connaître votre capacité de remboursement mensuelle. Il est généralement admis par les banques qu'elle ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus. Toutefois, une caution de vos parents peut parfois permettre de dépasser ce ratio indicatif. Pour demander un prêt, vous devez constituer un dossier de financement comprenant généralement

  • votre contrat de réservation,

  • les justificatifs de vos revenus mensuels,

  • les avis d'imposition des 2 années précédentes,

  • une attestation d'apport personnel,

  • une fiche familiale ou individuelle d'état civil.

• Je signe l'acte de vente chez le notaire

  Au moment du début des travaux ou 2 à 3 mois après votre réservation, vous signez l'acte authentique de vente chez le notaire que nous avons choisi pour cette opération. Vous pouvez, bien entendu, vous faire assister par votre notaire pour la signature de cet acte.

  Votre acte de vente reprend l'échéancier d'appel de fonds, c'est-à-dire le calendrier de paiement de votre achat qui est calqué sur l'avancement des travaux.

  Lors de cette signature vous vous acquittez des frais de notaire, qui représentent en général 2,2 % du prix d'un logement neuf.

• Nous vous aidons à personnaliser votre logement

  Environ 6 mois avant la livraison de votre logement, vous sélectionnez les finitions de votre intérieur parmi les choix qui vous sont proposés pour le revêtement des sols et des murs.

  Vous pouvez également opter pour des équipements supplémentaires qui concernent votre cuisine, l'aménagement de votre salle de bains, vos rangements, le système de chauffage et les radiateurs, le système de sécurité...

  Nos conseillers sont là pour vous guider dans vos choix.

• Nous vous remettons les clés de votre appartement ou de votre maison

  Pour certains programmes, vous établissez avec notre maître d'œuvre d'exécution, un mois avant la livraison, un procès-verbal de prélivraison. Il vise à relever les imperfections éventuelles à corriger avant la remise des clés.

  Votre logement est terminé ! Notre Maître d'œuvre d'exécution vous remet les clés et le guide « Bienvenue chez vous » qui recense les garanties relatives à votre logement et regorge de conseils pour l'entretien de votre bien immobilier.

  Vous disposez alors d'un mois pour signaler d'éventuels problèmes. Nous nous engageons à les résoudre au plus vite.

  Il ne vous reste plus qu'à profiter de votre nouvel environnement.

JE FINANCE MON ACQUISITION

Le financement d'un nouveau logement demande une préparation minutieuse. Nous pouvons vous aider à comparer les offres de crédit et à négocier votre prêt. Grâce à nos conseils, vous serez sûr d'opter pour le bon montage financier !

• Combien puis-je emprunter ?

  La première chose à connaître avant de réserver un logement : combien ai-je besoin d'emprunter… et combien puis-je effectivement emprunter ? Pour cela, utilisez notre simulateur Combien puis-je emprunter ?

• Avant de déposer ma demande de prêt, je prépare mon montage financier

  Il est essentiel de vous renseigner, bien avant le montage de votre dossier sur les différents prêts immobiliers. Cela vous permettra de mieux comprendre les offres de prêt, d'identifier les aides auxquelles vous avez droit et donc de négocier au mieux avec la banque choisie.

  En plus du prêt bancaire, votre financement immobilier peut aussi inclure :

  • un apport personnel : une partie de votre épargne, une donation, un « coup de pouce » familial…,

  • un ou plusieurs prêts accessibles sous conditions ou prêts aidés :

    • prêt à taux zéro : selon vos ressources,

    • prêt épargne logement : si vous avez épargné sur un Plan d'Epargne Logement (PEL) ou sur un Compte Epargne Logement (CEL).

  Notre conseil : vérifiez bien que le taux d'emprunt proposé est compétitif par rapport aux taux du marché,

  • prêt conventionné : prêt à taux plafonné accordé selon le prix du logement par les établissements financiers ayant signé une convention avec l'Etat. Il donne droit à l'APL (Aide Personnalisée au Logement),

  • prêt à l'Accession Sociale (PAS) : prêt à taux réduit sous condition de revenus,

  • prêt 1% logement : les salariés des entreprises de plus de 10 salariés peuvent demander à leur employeur un prêt immobilier. Le taux d'intérêt sera de 1,5 % (hors assurance et garanties).

  Vous achetez avant d'avoir vendu votre ancien logement ? Pensez au prêt relais.

  Le principe ? La banque vous avance l'argent nécessaire à l'achat du nouveau bien. Dans un premier temps, vous remboursez seulement les intérêts. Vous ne remboursez le capital qu'à la vente de votre ancien logement.

  Renseignez-vous auprès de votre banquier ou de nos partenaires. Ils vous indiqueront les aides dont vous pouvez bénéficier. Puis préparez avec soin votre dossier de demande de prêt.

  Ai-je droit au prêt à taux zéro pour mon achat ?

• Je suis déjà propriétaire : comment financer mon nouvel achat ?

  L'idéal est de faire correspondre la date de vente avec celle de l'achat.

  Cependant il est souvent difficile de faire coïncider la vente et l'achat. Dans ce cas, certains prêts immobiliers, comme les prêts relais, simplifient le montage financier entre votre achat et la vente de votre logement actuel.

• Quel prêt relais ?

  Le principe du prêt relai : La banque vous avance l'argent nécessaire à l'achat du nouveau bien. Dans un premier temps, vous remboursez seulement les intérêts. Vous ne remboursez le capital qu'à la vente de votre ancien logement. Vous pourrez choisir entre 2 formules de prêts relais, suivant le montant de votre achat :

  • Le prêt relais « sec » : une simple avance. Vous achetez un bien à un prix égal ou inférieur à celui que vous vendez. En attendant la réalisation de la vente, vous avez seulement besoin d'une « avance. Une fois le bien vendu, le prêt relais est soldé sans pénalités de remboursement anticipé.

  • Le prêt relais jumelé à un prêt immobilier de long terme : vous achetez un bien dont le prix est supérieur à celui que vous allez vendre. Pour financer votre nouvel achat, vous avez besoin d'un prêt relais couplé à un crédit immobilier classique de long terme.

  Un prêt relais est de courte durée, 2 ans maximum.

• Après ma réservation, j'obtiens des offres de prêt et je compare

  Consultez au moins 3 banques, courtiers ou établissements de crédit.

  Pour comparer ensuite les différentes offres, ne tenez pas seulement compte du taux du crédit :

  • Comparez aussi le TEG (Taux Effectif Global) de chaque offre de prêt. Il reflète le coût global du prêt, incluant frais de dossier, assurances et garanties obligatoires.

  • Prenez en considération la souplesse du prêt proposé : report, réduction ou augmentation de mensualités, frais de remboursement anticipé...

  • Demandez des simulations : elles vous permettront de mieux comparer les tableaux d'amortissement.

  • Négociez non seulement le taux de crédit mais aussi les frais de dossier, les garanties (hypothèque, cautionnement) et les assurances (décès-invalidité et éventuellement perte d'emploi).

  Pour ces dernières, vous pouvez trouver une offre plus avantageuse que celle de votre banque ! Toutefois, toutes les banques n'acceptent pas que vous souscriviez une autre assurance que la leur (délégation d'assurance). Sachez que certains assureurs demandent des examens médicaux plus ou moins poussés en fonction de l'âge, de votre état de santé (fumeur ou non) et du montant emprunté.

• J'accepte une offre de prêt

  Lorsque vous recevez une offre de prêt, vous devez respecter un délai de réflexion de 10 jours avant de la retourner signée à partir du 11e jour.

  Une offre de prêt résume les termes du contrat : nature du prêt, coût total, assurances, garanties, tableaux d'amortissement, modalités de report et de modification des mensualités, indemnités de remboursement anticipé (IRA)...

  La signature vous engage avec la banque, elle détermine donc le choix final de votre banque.